Onze experts lichten de verkoopstrategie van de CORUM vastgoedfondsen toe

Frédéric Puzin en Philippe Cervesi, samen op het podium tijdens de laatste Algemene Vergadering van vastgoedfonds CORUM Origin, spraken over onze opportunistische verkoopstrategie. In 2021 heeft CORUM Origin 9 verkopen gerealiseerd voor een totaalbedrag van 190 miljoen euro en een meerwaarde van 27,5 miljoen euro die volledig werd uitgekeerd aan de aandeelhouders van CORUM Origin.

Philippe Cervesi, Directeur Investeringen van de CORUM Groep:

Vroeger spraken wij tijdens deze algemene vergaderingen hoofdzakelijk over acquisities en wij hebben u altijd gezegd dat de belangrijkste factor in onze investeringen ‘opportuniteit’ was. Deze Algemene Vergadering gaan we het meer hebben over verkopen, want dit is het eerste jaar dat er zoveel geweest zijn. In 2021 waren er negen verkopen. Deze zijn gebaseerd op dezelfde strategie: opportuniteit. Wanneer we de verkopen in detail bekijken, dan zien we dat we vooral logistiek en industrieel vastgoed hebben verkocht. Waarom hebben we logistiek en industrie verkocht? Omdat er sinds de Covid-19-crisis iets gebeurd is: men realiseerde zich dat we magazijnen nodig hebben en dat er na (uitbraak van) de gezondheidscrisis een explosieve groei in de e-commerce sector heeft plaatsgevonden. Iedereen stort zich op de logistiek. Het probleem is dat wij, zoals vaak het geval is in dit soort situaties, te maken hebben met een overtrokken reactie van de markten en met prijzen die in de sector extreem hoog zijn. De filosofie van CORUM is altijd dezelfde geweest, als zich een kans voordoet, dan grijpen we die. Zo hebben we verschillende logistieke panden verkocht, met name logistieke panden die we lang geleden hebben gekocht met zeer lange huurcontracten van 10 tot 12 jaar, die nog een huurovereenkomst voor drie of vier jaar hebben, en waarvan we niet echt zicht hebben op het vermogen van de huurder om te blijven, en dus verkopen we ze.

De andere belangrijke factor van onze verkoopstrategie is de gezondheidszorg. Waarom gezondheidszorg? Het is precies dezelfde redenering, de markten reageerden namelijk op dezelfde manier: “Covid-19, wij hebben huurders nodig die gerelateerd zijn aan de gezondheidssector omdat dit gebouwen zijn met huurders die in waarde zullen stijgen.” Wij hadden twee gebouwen met huurders uit de gezondheidszorgsector, twee farmaceutische biotechnologiebedrijven in Leiden. Dus, we verkochten! Vooral omdat we wisten dat de huurder in een van de twee gebouwen niet per sé over vier jaar wilde blijven, dus het was puur opportunistisch.

Frédéric Puzin, oprichter van CORUM:

Wanneer we het over gezondheidszorg hebben, moeten we wel specificeren dat het gaat om kantoorgebouwen met bedrijven die activiteiten in de gezondheidszorg hebben. Maar aangezien veel vastgoedfondsen met hun investeerders een gezondheidszorgthema hebben gelanceerd en er op Europese schaal weinig klinieken of bejaardentehuizen te koop zijn omdat het om een nichesector gaat, wint alles wat ook maar op enige wijze lijkt op gezondheidszorg heel veel aan waarde. Op die manier begon, enigszins ongewild, een kantoorgebouw waarin zich een biotechbedrijf bevond, dus bedrijven die ergens een link hadden met de gezondheidszorgsector, enorm in waarde te stijgen omdat het voor de investeerder die het koopt, als gezondheidszorg kan worden gezien.

Philippe Cervesi:

In feite creëren investeerders fondsen die zich richten op gezondheidszorg, maar als je een fonds maakt dat zich richt op gezondheidzorg, heb je vanzelfsprekend te maken met een markt die vrij klein is, omdat het niet de meerderheid van het vastgoed is. Dan moet je knokken en soms heel agressief zijn om iets te kopen dat je kunt omvormen tot een gezondheidszorggebouw om het ingezette kapitaal te kunnen uitgeven. Omdat het meer een trendy gebouw is, en investeerders natuurlijk veel geld ophalen, moeten ze het besteden.

Het laatste punt om onze strategie te illustreren is de hotelsector. Het was niet per se intuïtief om in 2021 hotels te verkopen, om eerlijk te zijn hadden we dat niet per se gepland, en toen deed zich een kans voor die we gewoon niet konden laten lopen.

Frédéric Puzin:

Dit alles om u aan te geven dat wij geen genieën zijn, maar het blijkt dat er mensen zijn die bereid zijn gebouwen uit uw vastgoedportefeuille te kopen, omdat zij vinden dat zij er bijzonder belang bij hebben om het te kopen, of het althans tegen een veel hogere prijs te kopen dan wij het zelf hebben gekocht. Dus aarzelen we niet om ze te verkopen.

Philippe Cervesi:

Door ervoor te kiezen 150 miljoen euro te verkopen, waarvan 100 miljoen euro in december, hebben wij een risico genomen en zijn wij uit onze comfortzone gestapt, want op 1 januari hadden wij veel liquide middelen om opnieuw te investeren. Waarom hebben we dat gedaan? Want als je 150 miljoen verkoopt en de meerwaarden uitkeert, houd je nog ongeveer 120 miljoen euro over om te herinvesteren en dat moet zo snel mogelijk gebeuren, dus hebben we ervoor gekozen om de meerwaarden direct uit te keren. Wij kiezen echt voor het belang van de aandeelhouder, omdat wij ervan uitgaan dat wij in de toekomst niet meer zulke aanbiedingen zullen krijgen en dus overgaan tot verkoop. Aan de achterkant moeten de investeringsteams hierop anticiperen en zij moeten dit geld zo snel mogelijk herinvesteren. Het goede nieuws is dat dit al is gebeurd, want op 31 maart hadden wij al 140 miljoen euro geïnvesteerd in CORUM Origin, wat zeer zeldzaam is. Er is sprake van een bepaalde seizoensgebondenheid bij het investeren, zoals wij weten, en over het algemeen is het eerste kwartaal vrij rustig. De investeringsteams waren voorbereid en zij hebben hun werk zeer goed gedaan, want zij zijn erin geslaagd het geld van deze verkopen zodanig te beleggen dat de resultaten van uw fonds niet verwaterden.

Het kopen van aandelen in de vastgoedfondsen CORUM Origin en CORUM XL is een vastgoedbelegging. Zoals alle vastgoedbeleggingen is het een langetermijnbelegging met beperkte liquiditeit. Wij adviseren een beleggingsperiode van 10 jaar. Allereerst is er een risico van kapitaalverlies. Bovendien zijn de inkomsten niet gegarandeerd en zullen zij afhangen van de ontwikkeling van de vastgoedmarkt en de wisselkoers. CORUM Asset Management garandeert de terugkoop van uw aandelen niet. Tot slot, zoals bij elke belegging, is het belangrijk te onthouden dat in het verleden behaalde resultaten geen garantie zijn voor de toekomst.