Interview in Vastgoedmarkt - Corum: 'Meesten zien risico, maar wij zien mogelijkheden op kantorenmarkt'

Vastgoedbelegger Corum deed dit jaar grote kantorenaankopen in Nederland. Dit in een tijd van een gestegen rente, verhoogde belastingen en aangescherpte eisen aan kapitaal. Is deze strategie risicovol of juist slim?

De Franse vastgoedbeheerder Corum kocht dit jaar drie kantoorpanden in Nederland. Dit zijn het kantoor van Capgemini in Utrecht, het pand van pensioenfonds APG in Heerlen en het hoofdkantoor van PwC in Amsterdam. Samen komt dit neer op een waarde van 203 miljoen euro.

Corum's manier van zakendoen valt op in een markt waar andere beleggers overgaan op transformatie en het toevoegen van waarde. Waarom koopt het concern juist nu Nederlandse kantoren? Vastgoedmarkt sprak met Head of Real Estate van Corum Philippe Cervesi.

Wat is de strategie van Corum?

Cervesi: ‘Corum voert sinds zijn oprichting in 2012 een opportunistische strategie. Wij investeren door heel Europa, wat ons tal van mogelijkheden biedt. Onze strategie is kopen wanneer de markt slecht presteert en verkopen wanneer deze een hoogtepunt bereikt. Momenteel is het opkopen van kantoren ons doel in Nederland, maar wij investeren breed in alle sectoren. Alleen woningen doen wij niet.'

Vormt dit geen risico?

‘Als de meesten zeggen dat iets risicovol is, hoeft dat niet per se waar te zijn. Neem bijvoorbeeld de rente. Koop je voor een lage prijs en wacht je tot de markt stijgt dan blijft de schuld laag. Hierdoor vormen gestegen rentekosten slechts een milde uitdaging. Bovendien hebben wij ook veel aankopen gedaan toen de rente nog niet zo hoog lag.'

'Een andere manier van risicospreiding zit hem bij ons in de liquiditeit. Wij zijn afhankelijk van kleine private investeerders. Deze bezitten een aandelenportefeuille van gemiddeld 35.000 euro. Dit vermindert het risico op een gebrek aan solvabiliteit, omdat het onwaarschijnlijk is dat alle investeerders tegelijk uitstappen.'

'Ook het internationale aspect zorgt voor een kleiner risico. Wij kopen vastgoed in sectoren binnen Europa en Groot-Brittannië, waarvan de waarde laag ligt. Deze markten verschillen onderling enorm. In tegenstelling tot onze aankopen in Nederland, deden wij vrijwel al ons vastgoed in Frankrijk en Duitsland van de hand.'

Is de strategie sinds de oprichting in 2012 veranderd?

‘Onze strategie verandert natuurlijk constant. Actief zijn in heel Europa betekent dat je steeds weer over je eigen grenzen heen kijkt. De drijfveer daarachter is niet anders als bij anderen. Ons doel vormt het onverhinderd uitbetalen van rendement. Daarvoor springen we van sector naar sector en van land naar land.'

‘Een mijlpaal binnen onze strategie vormt dat wij als eerste Europese fonds investeerden buiten de EU. Na de Brexit kochten wij veel vastgoed in Groot-Brittannië. De waarde van het pond ten opzichte van de euro daalde toen sterk, waardoor Brits vastgoed relatief in waarde verminderde. Toen de wisselkoers bijtrok, verkochten wij ons vastgoed voor een hoger rendement weer door.'

Hoe beschouwt Corum zijn concurrentiepositie?

'Wij concurreren niet met landelijke partijen, omdat deze een compleet andere strategie hebben. Wel beschouwen wij private equity fondsen als onze concurrenten. Private equity fondsen zijn evenals wij opportunistisch. Deze partijen kopen wanneer niemand een asset wil hebben en verkopen het product weer door wanneer de vraag hoog is.’

‘Door het aantrekken van institutioneel beleggingskapitaal geven vastgoedfondsen een deel van hun strategische vrijheid op. Doordat wij alleen in zee gaan met kleine investeerders, kunnen wij volledig onze eigen koers bepalen. In goede tijden betekent dit het geleidelijk aantrekken van kapitaal. In slechtere tijden, zoals nu, zorgt dit echter voor meer beweegruimte.'

Hoe ontwikkelt Corum zich in de toekomst?

‘We blijven kopen in Nederland. Naast kantoren zien wij ook veel potentie in hotels, omdat deze sector volledig is bijgetrokken na corona. Voor de rest wil ik niet veel kwijt over onze strategie. Tenslotte willen wij alle mogelijkheden openhouden. Maar zwaar weer of niet, marktopportunisme vindt zijn weg wel.’
 

Bron: Vastgoedmarkt