Onlangs interviewde het online informatie- en nieuwsmedium voor de Nederlandse vastgoedsector Vastgoedjournaal onze senior investment manager Joost Vlaar. Lees hier het volledige interview!

Joost Vlaar (Corum): ‘De prijzen in de markt zijn nu realistischer’

Vastgoedbeheerder CORUM kocht het hoofdkantoor van APG in Heerlen voor een bruto aanvangsrendement van boven 7 procent. Volgens Joost Vlaar van CORUM zal de komende kwartalen de stilte op de transactiemarkt doorbroken worden en zullen er meer deals te melden zijn.

‘Ja, ik denk dat in het tweede en derde kwartaal drukker gaat worden. Wij zijn in elk geval nu met een handvol transacties bezig.’ VJ sprak met Joost Vlaar, senior investment manager Noord Europa van CORUM omdat hij met de aankoop van het hoofdkantoor van APG in Heerlen verantwoordelijk was voor de enige grotere kantorenbeleggingsdeal die de laatste maanden gemeld is. ‘Het aanbod dat nu op de markt komt, wordt verkocht omdat er noodzaak toe bestaat of omdat er uit strategisch oogpunt niet langer gewacht kan worden.’

De transacties in de markt zijn nagenoeg tot stilstand gekomen, omdat kopers en verkopers andere prijzen in hun hoofd hebben. De rente is gestegen en hierdoor zullen de prijzen moeten dalen. Zet CORUM met een bruto aanvangsrendement van boven 7 procent en een netto aanvangsrendement van 6,4 procent voor het 42.000 m2 grote kantoor in Heerlen nu de toon in markt? Is dit waar de prijzen heengaan? Vlaar: ‘Geen idee, want dit is wel een bijzondere deal. APG heeft een extreem lang huurcontract van 17 jaar met bovendien een triple net lease. In tegenstelling tot het standaard ROZ-contract houdt een triple net lease in dat de huurder zorg draagt voor al het onderhoud. Die kosten gaan dus niet van ons rendement af. Bovendien, APG is een erg betrouwbare huurder. Weggaan zou veel protest opleveren, ze zijn hier immers ooit gekomen om na de sluiting van de mijnen de economie te stimuleren. Het is nog altijd een van de grootste bedrijven gevestigd in Limburg.’

Prijzen realistischer

Tegelijk met de verkoop door ABP van het APG-kantoor aan CORUM kocht de investeerder het RTL Belgium kantoor in Brussel van Cofinimmo Offices. Ook bijzonder, want evenals in Nederland heeft de rest van Europa ook te maken gekregen met veel minder deals. Het bruto aanvangsrendement van deze aankoop ligt met 10,1 procent (9 procent netto aanvangsrendement) een stuk hoger. Vlaar: ‘Hier hebben we een dubbel net lease, wat betekent dat de verhuurder alleen verantwoordelijk is voor onderhoud als de end-of-life-cycle is bereikt, dus als dingen echt aan vervanging toe zijn. De rest is voor rekening van de huurder. Wij denken dat dit een goede deal is: in de omgeving worden de nieuwe hoofdkantoren voor de mediabedrijven VRT en RTBF ontwikkeld. Het gebouw dat we gekocht hebben heeft volwaardige radio- en tv-studio’s en we denken dat het ook qua huurprijs een aantrekkelijke locatie voor RTL is.’

Beide panden waren vorig jaar al eerder op de markt, hoorde VJ. Waarom heeft CORUM nu toegeslagen? Vlaar: ‘De prijzen in de markt zijn nu realistischer. Voor ons is dit een gunstige tijd, wij financieren niet met vreemd vermogen en doen full cash-offers. Verkopers kunnen er dus zeker van zijn dat we ons aanbod gestand doen, we hoeven niet naar de bank om daarna bij de verkoper terug te komen en zeggen dat de afgesproken prijs niet betaald kan worden omdat het rentetarief intussen is veranderd. Daarom zijn veel deals nu off-market: om te voorkomen dat tijdens een biedproces partijen hun biedingen niet gestand kunnen doen, worden alleen kopers gebeld waarvan de verkopers weten dat hun interesse serieus is en het rondkrijgen van de financiering geen obstakel zal vormen. Wij zijn niet afhankelijk van externe financiering en willen als koper daarvoor natuurlijk wel beloond worden door meer tegemoetkoming aan onze voorwaarden.’

De hogere rente zorgt ervoor dat CORUM een stuk minder concurrenten op de markt ziet dan voorheen. Vlaar: ‘Wij konden destijds niet concurreren met partijen die voor 1 tot 1,5 procent konden financieren. Nu dat tarief ineens op 5 tot 5,5 procent ligt, is er ruimte voor ons.’ Om nog minder concurrentie te hebben en minder werk per asset, investeert CORUM alleen in assets vanaf 15 miljoen euro. Vlaar: ‘Wij kunnen tickets aan van wel 200 tot 250 miljoen per asset en zijn daar zeker voor in de markt. In Nederland zijn dergelijke assets echter nauwelijks voorhanden. In portefeuilles zijn we ook geïnteresseerd, maar die worden momenteel eigenlijk niet aangeboden.’

1 miljard

CORUM heeft een investeringsdrang, omdat er alleen al in het eerste kwartaal 350 miljoen is ingestroomd in de fondsen. Investeerders zijn voornamelijk particulieren. Hoewel CORUM een Franse asset manager is, ziet Vlaar dat er ook steeds meer Nederlands geld de fondsen instroomt: ‘We worden steeds bekender, mede omdat we hier veel vastgoed hebben. In Nederland hebben we voor 1 miljard euro onder beheer, in totaal in heel Europa en daarbuiten hebben we voor 5,5 miljard euro aan assets under management.’

CORUM investeert in alle soorten vastgoed, behalve woningen. Vlaar: ‘Woningen zijn voor ons te bewerkelijk.’ Wat is nu aantrekkelijk vastgoed? Vlaar: ‘We staan voor alles open. Qua pricing is retail nu aantrekkelijk, logistiek vinden we, ondanks de prijscorrectie die daar heeft plaatsgevonden, nog steeds aan de hoge kant. Omdat we in alle sectoren beleggen inclusief parkeren, hotels, bioscopen en zorg, past mixed-use ook prima bij ons. Mits er natuurlijk geen woningen in zitten.’

En kantoren, is die markt eigenlijk nu niet te onzeker nu het hybride werken nog niet helemaal is uitgekristalliseerd? Vlaar: ‘Wij denken dat organisaties daar eigenlijk al een heel eind in zijn. Tech-bedrijven stoten misschien wel kantoorruimte af, maar we zien dat in andere sectoren de trend juist is dat werkgevers nu willen dat mensen vier dagen op kantoor zijn in plaats van drie. Dus we zijn zeker geïnteresseerd in kantoren, van de Zuidas tot aan Heerlen, zolang de prijs maar goed is.’

Bron: Vastgoedjournaal