Internationaal vastgoedfonds: een antwoord op de inflatie

Hoe kunt u uw koopkracht beschermen in een tijd van stijgende inflatie? Met investeringsoplossingen die regelmatige inkomsten vooropstellen. Dit is het doel van vastgoedfonds CORUM XL wanneer zij haar opportunistische, anticyclische strategie in en buiten de eurozone inzet. Een ander middel om de beleggingen te beschermen is het verhogen van de aandeelprijs, zoals dit kwartaal is gebeurd.

Uit recente peilingen* blijkt dat het consumentenvertrouwen in Nederland nog nooit zo laag is geweest. Naast een ongekend lage koopbereidheid, heerst er bovenal veel somberte over de economie. De schuldige voor dit historische dieptepunt? Inflatie. Afgelopen maart tikte de inflatie in Nederland nog de 9,7% op jaarbasis* aan, een percentage dat we sinds april 1976 (9,8%) niet meer gezien hebben. En ondanks dat in juni de inflatie was gedaald naar 8,55%, lijkt de prijsstijging nog lang niet voorbij. De verklaring? De vraag is weer toegenomen nu de gezondheidscrisis wat is afgenomen, terwijl het aanbod dat niet is. Dat is de wet van de markt: als de vraag groter is dan het aanbod, gaan de prijzen omhoog. De oorlog in Oekraïne en de daardoor veroorzaakte of toegenomen wereldwijde tekorten aan grondstoffen hebben het verschijnsel alleen maar verergerd.

Om de inflatie tegen te gaan, verhogen de banken hun rentetarieven, in overeenstemming met het beleid van de centrale bank. Waarom doen ze dit? Omdat een verhoging van de rentetarieven de kosten van lenen doet stijgen en daardoor de toegang tot krediet voor huishoudens en bedrijven afremt. Het gevolg: een afname van de consumptie en de investeringen. Maar er is een grens aan de stijging van de rentetarieven: de staten hebben zelf een zware schuldenlast... Zij zullen het moeilijk hebben om een stijging van de rentetarieven in hun eigen begroting te steunen. Een echte Gordiaanse knoop! Intussen wordt lenen duurder en erodeert de koopkracht van de huishoudens.

Nog tal van goede deals in het Verenigd Koninkrijk

In deze context is het des te belangrijker dat uw beleggingen goed presteren en een rendement opleveren dat idealiter boven de inflatie ligt! Dat is de reden waarom wij verder zijn gegaan dan de grenzen van Frankrijk, en zelfs verder dan de eurozone. Met één overtuiging: de kans is groter dat je een klavertjevier op een voetbalveld vindt dan in de bloembak op je balkon! Met andere woorden: internationale investeringen - die niet beperkt zijn tot Frankrijk - bieden een speelterrein dat de mogelijkheden om goede deals te sluiten verveelvoudigt.

Dit kwartaal heeft uw vastgoedfonds weer verschillende aankopen gedaan in het Verenigd Koninkrijk. Wij konden deze aankopen doen toen het pond nog maar € 1,16 waard was. Dit in vergelijking met € 1,39 kort voor het Brexit-referendum en zelfs € 1,19 aan het begin van het jaar. In tegenstelling tot onze verwachtingen blijft de 'window of opportunity' aan de overkant van het Kanaal open: het Verenigd Koninkrijk biedt nog steeds historisch gunstige koopvoorwaarden! Op langere termijn zou de Britse munt in waarde kunnen stijgen, waardoor de waarde van uw vermogen de facto zou toenemen.

Pas op voor de term "algemene prestatie"…

Ons vermogen om gebouwen goed door te verkopen is een van de instrumenten om uw beleggingen in ons vastgoedfonds te laten renderen. Een andere factor is het innen van de huurgelden van onze huurders. In 2020 en 2021 konden wij, ondanks de gezondheidscrisis, bijna alle verwachte huurgelden innen dankzij de betrokkenheid van onze teams en hun goede kennis van de huurders. Het resultaat was dat CORUM XL vorig jaar opnieuw haar rendementsdoelstelling van 5%** overtrof met 5,84%** en een rendementsdoelstelling van 10% in 10 jaar.

Derde instrument: verhoging van de aandeelprijs. Op 1 juni heeft uw vastgoedfonds besloten de aandeelprijs met 3,17% te verhogen, van € 189 naar € 195. Dit is de tweede stijging in 5 jaar voor CORUM XL, goed voor een stijging van 5,4% sinds oprichting. Het weerspiegelt de waardestijging van de activa van het vastgoedfonds op de verschillende Europese markten, evenals de ontwikkeling van de valuta's van de landen buiten de eurozone waarin het fonds is belegd (pond sterling, Noorse kroon, Canadese dollar etc.).

De verhoging van de aandeelprijs maakt de waardecreatie van de activa van uw vastgoedfonds zichtbaar in uw zak. Het is logisch dat de waarde van de gebouwen stijgt, en dus is het niet meer dan normaal dat u daar in de praktijk van profiteert, en alleen de stijging van de aandeelprijs maakt dat mogelijk. Een aandeelprijsstijging is echter niet zonder gevolgen voor de beheerders van het vastgoedfonds: bij hetzelfde niveau van dividenduitkering leidt de waardestijging automatisch tot een daling van het rendement van het fonds. Een rendement van 4% op basis van een aandeelwaarde van 105 in plaats van 100 komt immers neer op een rendement van 3,8% in plaats van 4%. Dus hoe hoger de aandeelprijs, hoe moeilijker het wordt om de prestatiedoelstellingen te halen. Geen wonder dat niet alle vastgoedbeheerders dit spel spelen…

En dat betreur ik. Net zoals ik het betreur dat de vastgoedfondsenbranche in Frankrijk ons een nieuwe indicator probeert op te dringen - de "algemene prestatie" - waardoor vastgoedfondsen een betere prestatie kunnen aankondigen louter op basis van een waardestijging van hun activa, zelfs als deze niet in uw zak terechtkomt via een stijging van de aandeelprijs. Oftewel, hartstikke misleidend! Laten we over een paar maanden zien, wanneer de jaarlijkse resultaten van alle fondsen worden gepubliceerd...!

Door

Frédéric Puzin

*Bron: CBS
**na aftrek van inschrijvings- en beheerkosten