Inflatie en de kansen voor uw belegging

Frédéric Puzin en Philippe Cervesi, beide op het podium tijdens de Algemene Vergadering van vastgoedfonds CORUM XL, beantwoordden vragen van onze beleggers over de impact van de inflatie op de inkomsten.

Aandeelhouder:

Ik veronderstel dat al uw huurcontracten geïndexeerd zijn aan de inflatie, de inflatie van het land, en dat dit een positieve impact zou moeten hebben op de inkomsten en misschien ook op de waarde van het aandeel?

Philippe Cervesi, Directeur Investeringen van de CORUM Groep:

Wat de inflatie betreft, zijn er twee belangrijke zaken te onderscheiden. 

Wat het eerste betreft, heeft u gelijk: de huurcontracten worden geïndexeerd volgens de landen en de inflatie. Het probleem is dat in de meeste landen, en dit is het geval in Frankrijk, de indexeringsclausules een zogenaamde "cap" hebben. Dit betekent dat uw huur wordt geïndexeerd, maar dat deze niet meer dan 2 of 3% zal bedragen. Dus als de inflatie naar 4 of 5% gaat, verliest u geld. Diversificatie is dus belangrijk, want als we het voorbeeld van Polen of Engeland nemen, zal het regelmatig voorkomen dat we veel hogere indexeringsniveaus hebben, tot 6 of 7%. Wij hebben bijvoorbeeld onze Poolse huurders met meer dan 6% geïndexeerd, omdat de inflatie daar hoog is en er geen limiet in de huurcontracten is vastgelegd. Dus ja dat klopt, maar let wel, het is afhankelijk van het land. Frankrijk bijvoorbeeld is een land waar de huurindexering vrij laag is. Dit is helemaal niet het geval in Engeland, waar je soms 5 tot 8% kunt krijgen. Dit is voor het eerste punt. 

In werkelijkheid beschermt indexering u niet echt tegen inflatie, want het enige dat u echt beschermt is de aankoopprijs. Laat ik het even toelichten: wat gebeurt er als er veel inflatie is? Alles kost meer, dus de rente gaat omhoog. Wat gebeurt er als de rente stijgt? De opbrengst van vastgoed gaat omhoog omdat de opbrengst van vastgoed gewoon een risicopremie is over de kosten van geld. Dus als je 3% betaalt voor een gebouw in het centrum van Parijs op een moment dat je rentevoet 1% is, is er geen probleem. Maar als je rentevoet stijgt naar 2%, stijgt de waarde van je gebouw naar 4%, wat betekent dat je 25% van de waarde hebt verloren. Dus het enige dat je echt beschermt tegen inflatie is je aankoopkoers. Als je tegen 8% hebt gekocht en je hebt een verandering van 100 basispunten, zul je tussen 5% en 7% van de waarde verliezen. Maar dat zal nog steeds veel minder pijn doen dan wanneer je kocht tegen 3%. In dit geval heeft u volkomen gelijk dat inflatie een kans kan worden. Inderdaad, als de rente stijgt, stijgt het rendement en dalen de prijzen automatisch omdat er minder kopers op de markt zijn. En als de prijzen dalen, zijn er natuurlijk kansen en wij aarzelen niet om die te grijpen. 

Frédéric Puzin, oprichter van CORUM:

Om aan te vullen wat Philippe zei, het echte probleem van inflatie op uw vastgoedfonds is niet zozeer het feit dat het geld wordt uitgehold door de algemene prijsstijging, aangezien de huurprijzen zich globaal zullen aanpassen. Het echte probleem is dat staten in de verleiding kunnen komen om deze inflatie te beteugelen en zo de prijs van geld te verhogen. Het verhogen van de prijs van het geld heeft echter verschillende gevolgen. 

De eerste is dat staten meer schulden zullen maken, we weten allemaal hoeveel schulden onze staten hebben. Dus ze hebben niet per sé een belang. Maar het grote effect is dat je het kapitaal dat al geïnvesteerd is gaat aantasten, omdat de verwachtingen qua rendement veel hoger worden. Er zal ook minder nieuw geld binnenkomen, omdat de schuld duurder zal worden, dus minder investeerders. Mechanisch gezien, zal dit alles bijdragen tot een daling van de prijzen. De bezorgdheid betreft dus veeleer het bestaande kapitaal en daarom hebben wij altijd een uiterst voorzichtig beleid op de markten gevoerd. Dat wil zeggen dat wij, zodra er sprake was van oververhitting, ons altijd hebben beschermd, wij gingen liever daar waar er marktdruk was. Wij hadden het over Engeland en Canada toen de munt zwak was en de Canadese vastgoedmarkt sterk, dus hebben wij ons op die manier beschermd.

Nu schept dat mogelijkheden. Maar uiteindelijk zal het besluit van de staten om andere rentetarieven te verhogen - en we zien dat ze ze heel langzaam proberen te verhogen - zo veel andere gevolgen hebben voor hun eigen begrotingen, voor hun eigen financiering, voor hun afremming van de economie. Dit betekent dat we misschien een periode ingaan waarin we veel inflatie zullen zien en rentetarieven die relatief ongecorreleerd en laag zullen blijven, en we weten niet wat er zal gebeuren. We bevinden ons echt in een vreemde tijd. We komen inderdaad uit een vreemde periode waarin geld niet werd beloond, maar erger nog, je moest betalen om je geld te investeren. In een tijdperk waarin de inflatie zijn intrede doet en doorknabbelt zonder dat de rente je een rendement kan opleveren. De vastgoedfondsen die in de afgelopen tien jaar zijn opgezet, zullen een uitstekende verdediging vormen, want omdat zij een zeer hoog rendement hebben, vormen zij een intrinsieke vorm van bescherming tegen inflatie.

Het kopen van aandelen in de vastgoedfondsen CORUM Origin en CORUM XL is een vastgoedbelegging. Zoals alle vastgoedbeleggingen is het een langetermijnbelegging met beperkte liquiditeit. Wij adviseren een beleggingsperiode van 10 jaar. Allereerst is er een risico van kapitaalverlies. Bovendien zijn de inkomsten niet gegarandeerd en zullen zij afhangen van de ontwikkeling van de vastgoedmarkt en de wisselkoers. CORUM Asset Management garandeert de terugkoop van uw aandelen niet. Tot slot, zoals bij elke belegging, is het belangrijk te onthouden dat in het verleden behaalde resultaten geen garantie zijn voor de toekomst.