De huurder, drijvende kracht achter de waardecreatie van het vastgoedfonds
Door
PHILIPPE CERVESI
Om de prestatiedoelstelling te bereiken die wij onszelf hebben opgelegd, is ons beleggingsbeleid gebaseerd op wat waarde creëert voor het vastgoedfonds en voor u als belegger: de huurder. Hoe sterker de huurder, hoe meer zicht we hebben op de betaalde huren, die waarde creëren voor u. En we schromen niet om buiten de gebaande paden te denken en op zoek te gaan naar solide bedrijven met lange huurcontracten. Als we anderen volgen, lopen we het risico te laat te zijn.
Onze prioriteit ligt niet bij een vlag of een sector, maar bij potentieel rendement. En die overtuiging kunnen we illustreren aan de hand van twee praktijkvoorbeelden van investeringen die uw vastgoedfonds vorig jaar heeft gedaan. Nu de winkels sinds 2020 met tussenpozen sluiten, hebben veel beleggers hun blik afgewend van de winkelsector, zowel in de stadscentra als in gespecialiseerde gebieden aan de rand van de stad. Voor ons is het geen kwestie van sector of zelfs land - en sommige kansen, zoals de kansen die we deze zomer in Spanje en Nederland hebben benut, zijn niet af te slaan. Wij hebben een bedrijvenpark in Malaga gekocht, Bahia Azul, dat verhuurd is aan 10 vooraanstaande merken uit de meubel- en decoratiesector, tegen een rendement van meer dan 8%. En wij kochten Mosae Forum, een winkelcentrum in het hart van de stad Maastricht, dat verhuurd is aan wereldwijd bekende winkelketens en een aanvangsrendement kent van meer dan 7%. In beide gevallen zien wij deze factoren als twee goede redenen om te beleggen. En het geeft niet als beleggers liever elders kijken; sterker nog, wij profiteren van de verminderde druk op een sector die in de steek is gelaten en we kunnen tegen goede voorwaarden kopen. Wat Mosae Forum betreft, was de laatste reden om deze deal te sluiten dat dit pand, dat voor 61 miljoen euro is aangekocht, vóór de crisis van Covid-19 werd gewaardeerd op 72 miljoen euro. Dit biedt een potentiële waarderingsmarge als wij ooit besluiten het te verkopen.
Dit vooruitzicht op waardevermeerdering is essentieel omdat doorverkoop een integraal onderdeel is van de strategie van uw vastgoedfonds. En met negen verkopen in 2021 wilde het fonds CORUM Origin profiteren van het momentum in bepaalde sectoren, zoals gezondheidszorg en logistiek. De uitzonderlijke dividenden van de meerwaarden zijn aan u uitgekeerd. Volgens ons is er echter niets "uitzonderlijks" aan, want ze zijn het resultaat van ons opportunistisch en reactief beleid, net zoals de dividenden uit huurinkomsten. Voor CORUM Origin wilden we een portefeuille samenstellen die zowel rendement zou opleveren als interessante doorverkoopvooruitzichten zou bieden. Wat misschien wél uitzonderlijk is, is het tempo van de verkopen in 2021...
Ik sluit af met een opmerking over de actuele gebeurtenissen van begin 2022, en het conflict in Oekraïne. Uw vastgoedfonds heeft alleen geïnvesteerd in landen van de Europese Unie, en dus niet in Oekraïne of Rusland. Aan de oostelijke grenzen van Europa bezit het 7 gebouwen in de Baltische staten, goed voor 5,2% van de portefeuille en 8,3% van de huurinkomsten. De Baltische staten, die lid zijn van de Europese Unie, zijn sinds 2004 ook lid van de NAVO. Deze laatste geeft hun bijzondere aandacht en steun in de huidige context. Wij maken ons dan ook geen zorgen over de veiligheid van deze landen. Wat het rendement betreft, is Depo, een Letse doe-het-zelfketen, de grootste huurder van CORUM Origin in deze landen, goed voor 5,2% van de totale huurinkomsten. Deze solide huurder heeft geen activiteiten die door het conflict kunnen worden beïnvloed.
Wij blijven echter alert op de lokale situatie en hebben vertrouwen in het vermogen van uw vastgoedfonds om zijn prestaties op lange termijn te handhaven, gezien de diversiteit van zijn huurders en vastgoedportefeuille.
Fotografie: Annie Spratt