Hoe werkt het?
De CORUM commerciële vastgoedfondsen maken beleggen in vastgoed toegankelijk én rendabel
SCPI: Een toegankelijke mogelijkheid om te investeren in commercieel vastgoed.
De CORUM vastgoedfondsen zijn SCPI's (Société Civile de Placement Immobilier, commercieel vastgoed naar Frans recht) en worden beheerd door beheermaatschappij CORUM Asset Management. Een SCPI is een beleggingsfonds voor de aankoop, het beheer en verkoop van verhuurde, commerciële, vastgoedobjecten.
Wie belegt in een commercieel vastgoedfonds van CORUM wordt een aandeelhouder en bezit een aandeel in een gediversifieerde vastgoedportefeuille. De aandeelhouders hoeven geen zorg te dragen en vertrouwen het volledige vastgoedbeheer toe aan de beheermaatschappij van de SCPI, een team van deskundigen die verantwoordelijk is voor alles van het aan- en verkopen van vastgoed, tot het onderhoud van de vastgoedportefeuille, de relaties met huurders, etc. In ruil voor het geïnvesteerde bedrag ontvangt de aandeelhouder een potentieel maandelijks inkomen uit de huurgelden die door professionele huurders worden betaald. Een nieuwe aandeelhouder begint pas na enkele maanden inkomsten te ontvangen: dit is de 'jouissance'-periode. Deze periode van 5 maanden stemt overeen met de tijd die de SCPI nodig heeft om het ingezamelde spaargeld te investeren: vastgoed zoeken, aanvragen bestuderen, transacties uitvoeren en het vastgoed verhuren als het nog niet verhuurd is.
Zo bouwt de SCPI een portefeuille op die zowel geografisch (Amsterdam, Nederland, Europa of buiten de eurozone) als qua type activa (gebouwen), huurders en hun bedrijfssectoren (winkels, kantoren, logistiek, hotels, energie, enz.) gediversifieerd is.
Investeren in vastgoed is een oplossing die al toegankelijk is vanaf een paar honderd euro, waardoor investeerders hun investeringen kunnen diversifiëren en toegang krijgen tot de professionele tertiaire vastgoedmarkt.
Als het gaat om investeren in onroerend goed, zijn er over het algemeen twee oplossingen om vermogen op te bouwen, extra inkomsten te ontvangen of een toekomstig investeringsproject voor te bereiden:
- De eerste is een woning kopen en deze verhuren. Dit vereist een minimumbudget van enkele tienduizenden euro's, evenals regelmatige kosten voor huurbeheer en onderhoud.
- De tweede optie is om te investeren in een SCPI (société civile de placement immobilier) en te investeren in een gediversifieerde vastgoedportefeuille, waaronder kantoren, winkels en hotels. Dit zijn eigendommen die voor particulieren moeilijk rechtstreeks toegankelijk zijn.
Ik wil gaan investeren
Ik bespreek mijn investeringsplannen met een toegewijde adviseur, of schrijf mij online in.
Er zijn veel verschillende soorten SCPI, die allemaal een ander doel hebben (onmiddellijk rendement, belastingvoordelen of waardevermeerdering van de eenheid).
Fiscaal efficiënte SCPI's
Een fiscaal aantrekkelijke SCPI is een speciaal financieel product dat aantrekkelijke belastingvoordelen biedt. Dit type vastgoedbelegging kan beleggers de belastingvoordelen bieden die gepaard gaan met een bepaalde wet. Het belangrijkste kenmerk van dit type SCPI is dat het een belastingvermindering biedt op basis van het geïnvesteerde bedrag. In vergelijking met een ander spaarproduct van hetzelfde type, bekend als een rendementsproduct, zullen de ontvangen inkomsten doorgaans lager zijn. Bovendien kan het geld langer worden vastgehouden, waardoor het moeilijk is om de aandelen door te verkopen.
Om voor een fiscale SCPI in aanmerking te komen moeten beleggers een specifiek profiel hebben: een hoge belastingschijf, beschikbaar kapitaal om te beleggen en belastingvrijstelling als belangrijkste doelstelling.
Prestaties SCPI's
Een SCPI die inkomsten genereert is een financieel product aangeboden door een vastgoedbeheermaatschappij waarmee beleggers aandelen kunnen verwerven in de vastgoedportefeuille van de maatschappij. De potentiële huurinkomsten zijn afkomstig van de huurprijzen die worden gegenereerd door de eigendommen die in het bezit zijn van de beheermaatschappij. Beleggers kunnen kiezen voor mede-eigendom of volledige eigendom.
Een inkomstengenererende SCPI is een financieel product dat voornamelijk bestaat uit professioneel vastgoed, waaronder kantoren en commerciële of bedrijfsruimten. Een van de gemeenschappelijke kenmerken van deze eigendommen is dat het commerciële huurcontract langer kan zijn dan dat van een residentieel (prive) huurcontract.
De SCPI's van CORUM, CORUM Origin en CORUM XL, vallen onder deze categorie.
Meerwaarde SCPI's
Een SCPI met opwaardering, ook bekend als een SCPI met opwaardering of kapitalisatie, investeert in vastgoed met een hoog opwaarderingspotentieel. In tegenstelling tot fiscale of rendements-CPI's, keren de SCPI's met meerwaarde geen huurinkomsten uit. Bijgevolg ontvangen de houders van deelnemingsrechten geen dividend en worden ze dus niet belast op de inkomsten uit vastgoed die ze mogelijk hadden kunnen verdienen door te beleggen in een fiscale of rendabele SCPI.
Het rendement van SCPI's met vermogenswinst is direct gekoppeld aan de stijging van hun aandelenkoers. In feite proberen ze te beleggen in eenheden in onroerend goed dat in waarde is gedaald, om ze vervolgens na een paar jaar door te verkopen en te profiteren van een meerwaarde bij wederverkoop.
In Nederland zijn er twee vastgoedfondsen: CORUM Origin en CORUM XL. Beide fondsen staan bekend om hun bewezen track record, sinds de oprichting hebben ze altijd hun rendementsdoelstelling behaald of zelfs overtroffen, en een gediversifieerde portefeuille die zorgt voor risicospreiding. CORUM gaat daarbij voor een langdurige relatie met huurders, dit vergroot immers de kans op een betrouwbare en stabiele kasstroom en dus een sterk potentieel rendement.
Opgericht in 2012, is CORUM Origin het eerste vastgoedfonds die in de eurozone investeert.
Minimale aandeelprijs
(inclusief kosten en inschrijvingscommissie van 11,96% inclusief btw)
Effectief rendement (IRR)* over 10 jaar
Bruto dividend** 2024
Opgericht in 2017, investeert CORUM XL binnen en buiten de eurzone.
Minimale aandeelprijs
(inclusief kosten en inschrijvingscommissie van 12% inclusief btw)
Effectief rendement (IRR)* over 5 jaar
Bruto dividend** 2024
Ik wil gaan investeren
Ik bespreek mijn investeringsplannen met een toegewijde adviseur, of schrijf mij online in.
Vastgoedfondsen met variabel kapitaal
Bij een vastgoedfonds met variabel kapitaal kunnen aandeelhouders zich op elk gewenst moment inschrijven op deelnemersrechten en wordt het aantal deelnemingsrechten niet vastgelegd door de beheermaatschappij. Nieuwe aandeelhouders investeren dus naarmate het fonds veroudert, zodat aandeelhouders, die hun deelnemingsrechten willen verkopen, het fonds kunnen verlaten naarmate de nieuwe instroom toeneemt. Met de spaargelden die haar worden toevertrouwd, koopt de beheermaatschappij van het vastgoedfonds doorlopend vastgoed en diversifieert zo geleidelijk haar portefeuille. Zodra een fonds van CORUM een pand verwerft, wordt de beschrijving ervan op onze website geplaatst. De inschrijvings- en verkoopprijs van een eenheid wordt vastgesteld door de beheersvennootschap en mag niet meer dan 10% afwijken van de reconstitutiewaarde volgens de AMF (Autorité des marchés financiers).
De vastgoedfondsen van CORUM vallen onder deze categorie.
Vastgoedfondsen met vast kapitaal
Een vastgoedfonds met vast kapitaal heeft een beperkt aantal deelbewijzen. Op dit type vastgoedfonds kan alleen worden ingeschreven wanneer een individu zijn of haar aandelen verkoopt en deze worden teruggekocht, of bij een kapitaalverhoging van het fonds.
De beheermaatschappij
Gediversifieerde of gespecialiseerde vastgoedfondsen worden beheerd door een beheermaatschappij. De beheermaatschappij zoekt eigendommen voor het vastgoedfonds, doet de aankopen, onderhandelt met huurders, int de huren en verkoopt de eigendommen. Zij beheert de fondsenwerving bij beleggers en de relaties met aandeelhouders, evenals het administratieve, boekhoudkundige en juridische beheer, met inbegrip van de winstverdeling. Ze moet ook periodieke informatiedocumenten verspreiden (jaarverslag, statuten, informatiememorandum en driemaandelijkse informatiebulletins).
De statuten van het vastgoedfonds
Investeerders krijgen de statuten van het vastgoedfonds voordat ze deelnemingsrechten kopen. De statuten zijn een juridisch document dat is ondertekend door de oprichters van een bedrijf en waarin de kenmerken (naam, statutaire zetel, kapitaal, enz.) en de werkwijze van het bedrijf staan beschreven.
De beheerstrategie
In 2020 hebben niet-commerciële vastgoedbeleggingsmaatschappijen gemiddeld 4,18% aan hun beleggers teruggegeven.1 Om dit rendementsniveau te handhaven, moeten commerciële vastgoedbeheerders wendbaar zijn, maar ze moeten ook weten hoe ze op de markten moeten anticiperen. Wat zijn de fundamenten van de beheerstrategie en wat zijn de verschillende hefbomen om deze te sturen? Wat is de beheerstrategie voor commerciële vastgoedfondsen?
1 DVM 2020 bron: IEIF
De AMF: toezicht op de beheermaatschappij
De beheermaatschappij staat onder toezicht van de Autorité des marchés financiers (AMF), de Franse AFM, die haar een vergunning verleent en in de loop der tijd toezicht houdt op haar activiteiten. Daarnaast is er de Raad van Toezicht. Deze raad vertegenwoordigt de aandeelhouders van het vastgoedfonds, bestaat uit 7 tot 12 leden, gekozen door de Algemene Vergadering, en is verantwoordelijk voor de ondersteuning van en het toezicht op het beheer door de beheermaatschappij.
Bronnen van inkomsten van het vastgoedfonds
Een commercieel vastgoedfonds naar Frans recht, SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), kan inkomsten ontvangen uit twee verschillende bronnen: de huur die wordt betaald door de huurders die de gebouwen in eigendom hebben, en de verkoop van gebouwen. Met de eerste kan regelmatig dividend worden uitgekeerd, terwijl de tweede aanleiding kan geven tot uitzonderlijke dividenden, die op meer willekeurige basis worden uitgekeerd.
Wat is een dividend?
Een dividend is het bedrag dat wordt uitgekeerd aan beleggers wanneer ze een aandeel hebben in een commercieel vastgoedfonds. De huurinkomsten die het vastgoedfonds ontvangt, minus de beheers- en exploitatiekosten en eventuele ingehouden winsten van het fonds, worden potentiële inkomsten voor de aandeelhouders. CORUM Asset Management was de eerste beheermaatschappij die maandelijks dividend uitkeerde. Veel spelers in deze markt zijn daarentegen gewend om driemaandelijks dividend uit te keren.
Uitbetalingsperiode
De uitbetalingsperiode is de tijd die verstrijkt tussen de aankoop van aandelen en het moment waarop beleggers hun eerste dividend ontvangen. Aandelen beginnen pas potentiële inkomsten te genereren als er een bepaalde tijd is verstreken, gemiddeld tussen de 4 en 6 maanden.
Het effectief rendement (IRR)
Effectief Rendement (IRR): meet het rendement van de investering in een bepaalde periode. Het houdt rekening met de uitgekeerde dividend, de ontwikkeling van de waarde van het aandeel over de periode en de door de belegger gedragen inschrijvings-en beheerskosten. Ook het feit dat de waarde van geld mettertijd verandert wordt in aanmerking genomen zo is € 1 vandaag meer waard dan € 1 binnen een jaar, aangezien die euro onmiddellijk kan worden herbelegd om hem te doen renderen.
Bezettingsgraad
De verhuurprestaties van een vastgoedfonds kunnen worden geschat aan de hand van twee bezettingsgraden: fysiek en financieel. Beide worden gebruikt om de winstgevendheid van een beleggingsproduct in te schatten, en dus het vermogen om huurinkomsten te genereren voor de beheermaatschappij. Het zijn indicatoren voor de kwaliteit van het huurbeheer van het vastgoedfonds:
De fysieke bezettingsgraad: De fysieke bezettingsgraad houdt rekening met de bezette oppervlakte van alle eigendommen in de portefeuille.
De financiële bezettingsgraad: de gefactureerde huren/factureerbare huren, alsmede de ruimten met huurvrije periode. Dit percentage meet de financiële huurperformance.
Zodra een vastgoedfonds van de CORUM Group een pand verwerft, plaast CORUM een beschrijving van het gebouw op de website, onder de vastgoedportefeuille. Deze omschrijving bevat een aantal belangrijke gegevens: ligging, aankoopdatum, aankoopprijs, rendement bij aankoop, bouwdatum, oppervlakte, type gebouw (kantoor, winkel, ...), verbintenisperiode, beschrijving van het gebouw en beschrijving van de huurder.
Dividend en marktwaardeverdelingspercentage (MVD)
Aandeelhouders ontvangen op regelmatige tijdstippen potentiële inkomsten, voornamelijk uit de huur die door huurders van gebouwen wordt betaald, in de vorm van dividend. Dit dividend is het deel van de (niet-gegarandeerde) winst dat de vastgoedfondsen uitkeren aan beleggers. Het bestaat voornamelijk uit vastgoedinkomsten (huuropbrengsten) en marginaal uit financiële inkomsten (contanten, meerwaarden op verkopen of ingehouden winsten).
Dit rendement wordt over het algemeen gecommuniceerd in de vorm van een uitkeringspercentage op basis van marktwaarde (DVM), dat een afgevlakte prestatie geeft voor het vastgoedfonds over het hele jaar. Het wordt bepaald door het dividend (huurinkomsten en elke uitzonderlijke uitkering na een meerwaarde, bijvoorbeeld) dat in de loop van het jaar is uitgekeerd, te delen door de gemiddelde aandelenkoers in datzelfde jaar.
Kapitalisatie van een vastgoedfonds
De kapitalisatie van een vastgoedfonds komt overeen met het aantal uitgegeven eenheden vermenigvuldigd met de inschrijvingsprijs per eenheid. De kapitalisatie is een maatstaf voor de omvang van het fonds, of beter gezegd de marktwaarde, zodat ze kan worden vergeleken met andere vastgoedfondsen in dezelfde categorie.
Hoe hoger de kapitalisatie, hoe lager het risico op waardevermindering van activa en leegstand voor beleggers. Een van de belangrijkste kenmerken van een vastgoedvonds is dat ze haar leden een pooling van risico's biedt, dankzij het aantal panden waaruit de portefeuille bestaat en het aantal huurders.
Diversificatie
De diversificatie van een vastgoedfonds maakt het mogelijk om te beoordelen in welke mate het fonds haar risico's poolt door middel van :
- geografische spreiding: door de spreiding over verschillende geografische zones kan het vastgoedfonds profiteren van de dynamiek van verschillende markten met verschillende kenmerken (hun economische structuur, belastingstelsel, enz.).
- type vastgoed: kantoren, logistiek, gezondheidszorg, hotels, enz. Diversificatie naar type vastgoedportefeuille betekent dat een vastgoedfonds niet wordt blootgesteld aan risico's in één bepaalde bedrijfssector.
- de verschillende huurders: door de omvang en het type ondernemingen te diversifiëren waaraan ze haar gebouwen (of panden) verhuurt, spreidt het vastgoedfonds het potentiële risico van onbetaalde huur.
Kosten voor vastgoedfondsen
Vastgoedfondsen brengen waarschijnlijk drie soorten kosten in rekening: inschrijvingskosten, beheerkosten en uitstapvergoedingen.
Als u deelbewijzen (aandelen) in een vastgoedfonds koopt, berekent het bedrijf over het algemeen afsluitprovisies, of inschrijfkosten, tussen 10% en 12%. Deze vergoedingen dekken de kosten voor fondsenwerving en vastgoedonderzoek van het fonds.
De beheerkosten van het vastgoedfonds dekken het jaarlijkse beheer van de vastgoedportefeuille en de dagelijkse werking van het fonds.
Tot slot kan de beheermaatschappij bij een directe verkoop of overdracht van vastgoedaandelen een forfaitaire vergoeding vragen, bijvoorbeeld om de administratiekosten te dekken, ongeacht het aantal overgedragen deelbewijzen. Deze kosten staan bekend als uitstapvergoedingen.
Direct investeren
Direct een eigendom kopen houdt meestal in dat je een lening bij de bank moet afsluiten. Meestal dekken de inkomsten uit onroerend goed die je ontvangt niet de maandelijkse aflossingen op de lening, of de belastingkosten die met dit soort investeringen gepaard gaan. Het is dus het beste om wat spaargeld achter de hand te houden om eventuele onverwachte uitgaven te dekken. Dit kunnen bijvoorbeeld werkzaamheden zijn die op korte/middellange termijn moeten worden uitgevoerd, of huur die niet is ontvangen. Hoewel er verzekeringen bestaan om verhuurders tegen deze risico's te beschermen, is het voor particuliere beleggers niet altijd gemakkelijk om hiervan te profiteren. Daarnaast houdt direct investeren in onroerend goed in dat de schuldenlast beperkt moet blijven tot maximaal 33% en dat er moet worden voldaan aan de, over het algemeen strenge, woekerregels (de maximale wettelijke rente die kredietinstellingen in rekening mogen brengen).
Bovendien betekent rechtstreeks investeren dat je voldoende spaargeld moet hebben om eventuele huurrisico's te dekken, dat je beheerskosten moet betalen als je je eigendom toevertrouwt aan een makelaar en dat je te maken krijgt met verschillende verplichtingen op het moment van wederverkoop (notarieel, fiscaal, enz.).
Investeren in commerciele vastgoedfondsen
Verhuurbeheer toevertrouwd aan experts (in ruil voor beheersvergoedingen)
Investeren in een commercieel vastgoedfonds betekent dat u zich geen zorgen hoeft te maken over het beheer van een eigendom waarvan u rechtstreeks eigenaar bent. Al het werk wordt gedaan door de beheermaatschappij, in ruil voor een beheervergoeding. De beheermaatschappij is in het bijzonder verantwoordelijk voor het kopen en verkopen van de eigendommen in haar portefeuille, het optimaliseren van hun waarde, het uitvoeren van alle werkzaamheden die moeten worden uitgevoerd en het innen van de huurinkomsten zodat deze kunnen worden herverdeeld in de vorm van mogelijke dividenden, enz.
Klein(er) investeringsbedrag
Rechtstreeks investeren in een huurwoning vereist een zeer grote initiële investering. In een vastgoedfonds kunt u daarentegen al investeren vanaf een paar honderd euro. Investeren in zo'n fonds een vastgoedbelegging die wordt beheerd door experts die hun honoraria verdienen via inschrijvingskosten (gemiddeld 10%1) die zijn inbegrepen in de prijs van de eenheid en beheerskosten (gemiddeld 12%) die rechtstreeks worden ingehouden op de betaalde huurgelden.
Diversificatie van het huurrisico
Als het gaat om beleggen in welk type vastgoed dan ook, is er één gouden regel: diversifieer zoveel mogelijk.
Investeren in een commercieel vastgoedfonds betekent dat u uw huurrisico kunt poolen dankzij een vastgoedportefeuille met veel gebouwen en evenveel huurders. Met andere woorden, het risico is gebaseerd op één pand en één huurder. Aanvankelijk investeerden veel performante vastgoedfondsen in commercieel vastgoed, maar de meeste beheerders van vandaag (om het portefeuillerisico nog verder te beperken) spreiden hun aankopen nu over verschillende types vastgoed. Ze beleggen in vastgoed van verschillende en complementaire types (kantoren, winkels, parkings, magazijnen, zorginstellingen, enz.), die op hun beurt gelegen zijn in grote geografische gebieden (Nederland/Europa). Deze diversificatiestrategie vermindert het risico dat gepaard gaat met traditionele, directe vastgoedbeleggingen nog verder.
Goed om te weten:
Als we het voorbeeld van de CORUM Origin nemen en kijken naar de samenstelling van haar activa, zien we dat een aandeelhouder zijn of haar spaargeld diversifieert over meer dan 162 eigendommen, gelegen in 13 landen in de eurozone en verhuurd aan meer dan 372 huurders (cijfers op 31.12.2024).
Het risico van een marktdaling
Hoewel onroerend goed het al vele jaren goed doet, brengt het net als elk ander type belegging risico's met zich mee. Om te beginnen zijn commerciele vastgoedfondsen (SCPI's), net als directe vastgoedbeleggingen, onderhevig aan veranderingen in de vastgoedmarkt als geheel. Met name een daling van de vastgoedmarkt kan leiden tot een daling van het rendement. Neem het voorbeeld van een vastgoedfonds die gespecialiseerd is in de hotelsector. Als deze sector een neergang doormaakt, zullen hotels minder of zelfs helemaal geen huur ontvangen, waardoor het vastgoedfonds minder huur zal ontvangen, en dit zal een directe impact hebben op het rendement en de herverdeelde dividenden.
Uiteindelijk is het het beste om niet al je eieren in één mandje te leggen, dit om het risico van een marktdaling af te wenden. Ook al zijn SCPI's zeer veerkrachtig gebleken in de ongunstige economische omstandigheden van het afgelopen decennium, toch is het beter om te kiezen voor SCPI's die breed gediversifieerd zijn, zowel sectoraal als geografisch.
Liquiditeitsrisico
Investeren in een commercieel vastgoedfonds (SCPI) is een vastgoedbelegging op lange termijn. Zoals elke vastgoedbelegging is de liquiditeit beperkt (ze zijn niet zo liquide als aandelen of obligaties). Het is dus ingewikkelder uw aandeel of aandelen te verkopen als u dringend geld nodig hebt. Als de SCPI een variabel kapitaal heeft, zoals die van CORUM, moet u contact opnemen met de beheermaatschappij om uw deelnemingsrechten te verkopen. De beheermaatschappij neemt de aandeelhouder op in het register van opnameverzoeken, die in chronologische volgorde worden verwerkt.
We willen u er dan ook op wijzen dat de terugverkoop van uw aandelen niet gegarandeerd is en sneller of minder snel kan plaatsvinden, afhankelijk van de ontwikkeling op de vastgoedmarkt.
Belastingrisico
Net als bij directe vastgoedbeleggingen worden inkomsten uit SCPI's belast als vastgoedinkomsten. Er zijn echter manieren om je belastingpositie te optimaliseren. Bijvoorbeeld door te beleggen in aandelen in blote eigendom of door een lening af te sluiten om de rente op leningen af te trekken van de inkomsten uit onroerend goed.
Niet-gegarandeerde inkomsten en kapitaal
Potentiële inkomsten, kapitaal of liquiditeit uit de commerciële vastgoedfondsen zijn niet gegarandeerd. Het wordt echter beschouwd als een veilige belegging, aangezien de onderliggende waarde vastgoed is. Investeerders zien het vaak als een stabiele belegging die minder wisselvallig is dan de financiële markten.
De prestaties uit het verleden geen garantie voor de toekomstige prestaties
In het verleden behaalde prestaties zijn slechts een richtlijn voor toekomstige prestaties. Een commercieel vastgoedfonds is nooit veilig voor een daling van het rendement.
Ik wil gaan investeren
Ik bespreek mijn investeringsplannen met een toegewijde adviseur of ik schrijf mij online in.