Zal de inflatie het rendement van uw investering verminderen?

Baptiste Bruneau sprak met Frédéric Puzin, oprichter van CORUM, en Philippe Cervesi, Directeur Investeringen van de CORUM-groep, over de grote thema’s van afgelopen 2021. De inflatie stond aan het eind van het jaar in het middelpunt van de belangstelling: maar is die inflatie werkelijk een extra risico voor uw beleggingen?

De door CORUM op de markt gebrachte producten zijn langetermijnbeleggingen die een risico van kapitaalverlies inhouden, geen garantie bieden op inkomsten en een beperkte liquiditeit hebben. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.

Afkomstig van het webinar van 8 december 2021, gehouden in Parijs: De 5 grote vragen die u ons in 2021 stelde

[…]

Baptiste Bruneau

Een trend die misschien iets algemener is, althans waar we momenteel veel over horen, is de inflatie. Zal de inflatie het rendement van de beleggingen in het algemeen doen dalen, en specifieker, dat van de beleggingen in de CORUM vastgoedfondsen?

Frédéric Puzin

Inflatie, laten we even heel simpel zeggen wat het is: het is de stijging van de prijzen. Momenteel maken wij een prijsstijging mee die verband houdt met de COVID-crisis, d.w.z. dat fabrieken bijna overal ter wereld zijn vertraagd of stilgevallen, waardoor bedrijven een tekort hebben aan grondstoffen, een tekort aan onderdelen, ze ontvangen veel inkooporders maar er zijn geen materialen om te produceren of te vervaardigen. Dit betekent dus dat als alles wat zeldzaam is duur is, zoals met gezondheidszorg begin van dit jaar nog het geval was. Als je 20 kopers en één verkoper hebt, dan hebben de prijzen natuurlijk de neiging omhoog te gaan. Dat is inflatie.

Het gevolg van inflatie is niet noodzakelijk dramatisch. Inflatie kan een ontwikkelingsfactor zijn. Wat vervelend is, is wanneer de prijzen stijgen en de inkomens niet evenredig stijgen: de koopkracht wordt dan aangetast. Als de prijzen stijgen en je salaris of inkomen niet meebeweegt, daalt je koopkracht. Dat kunnen we allemaal begrijpen. Het woord inflatie is om die reden beangstigend: je maakt jezelf wijs dat het mogelijk een verlies van rijkdom is, een verlies van koopkracht. Nu moeten we inflatie niet verwarren met rentevoeten. Ik zal het toelichten: de rentevoeten worden door de overheden bepaald, en zij bepalen de spelregels, want de grootste leners zijn de staten die zich in de schulden steken, die lenen. Zij bepalen dus de regels van het spel door te zeggen: ik ga u zoveel laten betalen op mijn schuld - bijvoorbeeld een staatslening vandaag in Frankrijk, dan zit je momenteel niet ver van 0%. Eén manier om de inflatie af te remmen is het verhogen van de rentevoeten. Waarom zou je dat doen? Want als je de rente verhoogt, maak je het moeilijker voor bedrijven of huishoudens om schulden te maken. En tegelijkertijd verminder je de consumptie, of verminder je bijvoorbeeld het vermogen van bedrijven om te investeren omdat zij zich minder in de schulden kunnen steken, zodat je de behoefte aan grondstoffen, onderdelen, vervaardigde producten en/of diensten vermindert. Een van de manieren waarop overheden inflatie kunnen beteugelen is door middel van deze rentevoeten: als je de rentetarieven verhoogt, ga je in theorie de inflatie tegen en vertraag je deze.

Het risico van inflatie is aanwezig. Als er tegelijkertijd een inkomensstijging is, is die matig ernstig. Als er teveel inflatie is, kan het erg ingewikkeld worden omdat het vertrouwen dan wegvalt. Als we 1% inflatie hebben, is dat niet zo erg; als er 10% inflatie is, kunnen we allemaal tegen onszelf gaan zeggen: "goh, in een jaar moet ik met mijn salaris of mijn inkomen 10% van de prijsstijging compenseren...". Dat kan de economie doen ontsporen en ervoor zorgen dat mensen geen vertrouwen meer hebben in het systeem. Daarom hebben we het vandaag over het risico van stijgende inflatie. Wij horen dat in de Verenigde Staten de Amerikaanse Centrale Bank de rente gaat verhogen om de inflatie af te remmen, die in de Verenigde Staten in januari 7,5% bedroeg (hoogste peil in 40 jaar) en problematisch is, hetgeen tot een verlies van vertrouwen kan leiden. Dit is het echte probleem.

Als er bijvoorbeeld inflatie is in vastgoed, is dat niet zo erg, omdat zowel in theorie als in de praktijk de huren van vastgoedfondsen geïndexeerd zijn aan de inflatie. Dus het inkomen zal stijgen. Het echte probleem is de waarde van de activa. Als je iets koopt voor 100, maar morgen is er inflatie en hetzelfde ding is 110 waard, als je dan moet verkopen is dat niet erg. Alles gaat omhoog, dus alles verschuift naar boven. Je compenseert de inflatie door het inkomen en de waarde van dingen te verhogen. Het enige probleem met inflatie is als de inflatie toeneemt en de rente níet stijgt: dan is er een probleem. Enerzijds zullen de inkomsten uit investeringen relatief laag blijven, anderzijds zullen kapitaal en inkomsten worden opgevreten door de inflatie. Ik zal je een voorbeeld geven: vandaag de dag biedt het eurofonds - het deel van de levensverzekering waar het kapitaal gegarandeerd is, omdat het de schuld van de Staat is - over het geheel genomen zeer weinig rendement, omdat de Staat niet teveel voor zijn schuld wil betalen. Je zult dit jaar dus een eurofonds hebben dat op 1,2 of 1,3% zal staan. Je beseft dat toen er een inflatie van 1% was, dit niet erg was: je verdiende 1,3%, je had een inflatie van 1,3% die je koopkracht uitholde, je kapitaal hield over het geheel genomen min of meer dezelfde waarde. Je was in ieder geval in staat om het te compenseren. Maar als de inflatie 4 of 5% bedraagt, laten we voor het gemak even 5% nemen, en de staat betaalt nog steeds maar 1% van je schuld: dan win je 1%, de inflatie kost je 5%, en zul je dus 4% verliezen. 4% van het kapitaal wordt opgegeten. En dat is waar het probleem ligt, dat is wat er dus op het spel staat.

Baptiste

Alleen hier hebben we het over het rendement van eurofondsen, risicovrije activa. Maar hoe zit het met het effect op de vastgoedfondsen, op de waarde van het gebouw?

Philippe Cervesi

Een van de belangrijkste punten over vastgoed is wat Frédéric zegt, hij heeft volkomen gelijk. Als er inflatie is, zoals nu het geval is, heeft dat niet echt een impact, omdat de huren geïndexeerd zijn. Anderzijds moeten beleggers en vermogensbeheerders zich voorbereiden en voorzorgsmaatregelen nemen als de rente gaat stijgen - en we mogen aannemen dat dat zal gebeuren. Want het probleem is dat je maar één bescherming hebt tegen inflatie: dat is de aankoopwaarde. Ofwel je hebt goed gekocht, je hebt gekocht tegen een rendement dat vrij hoog is, dan zal je waarde niet teveel schommelen. Aan de andere kant, als morgen de rente - vandaag onder de 1% - stijgt met zelfs maar 100 basispunten...stel dat het stijgt naar 2%, en die belegger die in het centrum van Parijs in de zakenwijk heeft gekocht tegen 3%, hij loopt het risico dat de waarde van zijn bezit, dat gisteren 3% bedroeg, morgen 4% wordt - en dat betekent dat hij dan 25% van zijn waarde verliest.

Frédéric

Maar het is belangrijk uit te leggen waarom: als je een zogenaamde staatsobligatie koopt, koop je een staatsobligatie die je 1% oplevert. Als je vastgoed koopt tegen 3%, dan kijk je naar de risicopremie van vastgoed (die niet kapitaal-gegarandeerd is). Als de basisrente stijgt, d.w.z. als de regering besluit de basisrente te verhogen tot 2% om de inflatie te beteugelen, dan koop je 5%, houd je dezelfde risicopremie, dezelfde rentabiliteitskloof - en dan heb je een probleem. Dat wil zeggen; wat je kocht op 4, is morgenochtend 5 waard in kapitalisatie. Wat je koopt op 100, zal dus zeker aan waarde verliezen. Met andere woorden, om hetzelfde rendement te krijgen, moet je hetzelfde gebouw kopen tegen 8. Heel simpel: als het inkomen niet beweegt, dan heb je een inkomen dat blijft staan op 4 toen je kocht op 100. Als je nu wacht op bijvoorbeeld 5, kun je kopen op 80, omdat 5 tegen het tarief van 80 je het rendement geeft dat je aan het begin had.   

Baptiste

Kortom, hoge rendementen beschermen ook het kapitaal in geval van inflatie, is dat wat je zegt?

Philippe

Want in feite is de initiële risicopremie waarover Frédéric het had, tussen de rente van 1% schuld en het rendement, hoger. Dit betekent dat de potentiële verandering in waarde als de rentevoeten stijgen, minder invloed zal hebben op de reële waarde van het gebouw. Hoe lager de risicopremie - we hadden het over een risicopremie van 200 basispunten (red.: 2%), hoe hoger het risico.

Frédéric

Anders gezegd, als je belegt tegen 7% (CORUM Origin belegt gemiddeld tegen meer dan 7%), met een inflatie van nul of bijna nul en rentetarieven van nul. De inflatie stijgt weer als de overheden niet corrigeren, als zij – wat ook wel hun ‘sleutelrente’ van staatsobligaties wordt genoemd – niet bewegen, dan zal de inflatie worden gecompenseerd door de indexering van de huren. Aan de andere kant, als de staatsrente bijvoorbeeld van 0 naar 1 gaat, vroeger had je bijvoorbeeld een verschil tussen 7 en 0, vroeger verdiende je 7, morgen verdien je 6, no big deal. Maar als je maar 1% verdient, en de 1’s worden opgegeten, dan verdien je dus 0. En daar zit het probleem. Daarom is het beter te beleggen met een hoog rendement op de activa, je bent dan beter beschermd tegen inflatie, dat is punt 1. En punt 2: doordat je dankzij de inkomsten beter beschermd bent tegen inflatie, verlies je minder waarde op het kapitaal.

Baptiste

Dat is wat ik bedoelde. De impact op het kapitaal, er zal een impact zijn zoals op elke investering of zoals op elk gebouw. Maar gezien het hoge rendement bij aankoop heb je een betere bescherming - of althans een geringere impact - op de waarde van het kapitaal.

Frédéric

En huurindexatie.

Philippe

Er is een derde element dat ook beschermende factor is, namelijk een redelijk schuldenniveau. Want als je teveel schulden hebt en de waarde van je activa daalt, heb je een groot probleem omdat de bank naar je toe kan komen en kan zeggen: "Sorry, maar je hebt een bepaalde drempel overschreden en er is een probleem met de waarde van onze activa.

Frédéric

Je hebt teveel schulden in verhouding tot de waarde van het gebouw. Je koopt een gebouw voor 100, je zet 50 in de schuld, de bank zegt: "OK, dat is een schuldgraad van 50%. Morgenochtend, als je gebouw, door de stijging van de rentevoeten, een waarde heeft die daalt tot bijvoorbeeld 80, nou, dan heb je dus 50 schuld voor 80. En dat is een probleem, want je hebt meer dan 50% schuld en de bank zal je vragen om terug te betalen. Daarom hebben wij zeer weinig schulden in onze vastgoedfondsen: de gemiddelde schuld bedraagt ongeveer 17%.

Philippe

Als je 20 à 25% schuld hebt, is het niet echt een probleem. Aan de andere kant zijn er veel vastgoedbeleggingsmaatschappijen met een veel grotere schuldenlast; als je tussen de 50 en 60% schulden hebt, zijn inflatie en de mogelijke stijging van de rentevoeten echt een reëel gevaar.

Baptiste 

Dat kan gevaarlijk zijn.

Frédéric

Maar Baptiste, wat je ook moet zeggen is dat inflatie niet iets moet zijn om je zorgen over te maken. En de stijging van de rentevoeten mag geen reden tot ongerustheid zijn. Het maakt deel uit van de marktbewegingen. We hadden de COVID-crisis, die een effect had. Vijftien jaar geleden was er de Subprime hypotheek crisis, die een effect had. Wij snappen dat we voortdurend moeten anticiperen, en dit is ons standpunt bij CORUM: wij zijn altijd uiterst waakzaam geweest voor wat zou kunnen gebeuren, voor de gevolgen van de marktontwikkelingen. Daarom richten wij ons alleen op spelers die waarde creëren, namelijk de bedrijven waar wij vastgoed aan verhuren. Dat is waar we in geïnteresseerd zijn, en dat is waar we uiterst waakzaam over zijn: de prijs waartegen we de gebouwen kopen. Wij zijn waakzaam met solide bedrijven, hoge rendementen en vooral een langetermijnprojectie, de verbintenis van bedrijven op lange termijn. En daardoor zijn onze aandeelhouders voor een groot deel beschermd.

Philippe

En dat zou kunnen leiden tot een terugkeer naar een gezondere markt. Want zoals we eerder al zeiden toen we het over bepaalde activaklassen hadden, er zijn vandaag bepaalde spelers die misschien een beetje teveel cash hebben en die de neiging hebben om tegen een zeer hoge prijs te kopen. Dit leidt in feite tot een overreactie op de markten, wat geen goed nieuws is voor de eindbelegger.