Hoe heeft de CORUM Groep haar vastgoedactiviteiten tijdens de crisis beheerd?

Meer dan een jaar na het begin van de gezondheidscrisis blikt Philippe Cervesi (Directeur Investeringen) terug op de manier waarop de CORUM Groep deze periode heeft aangepakt in haar verschillende vastgoedactiviteiten. Hij gaat met name in op de gevolgen van deze ongekende situatie, maar ook op de kansen die zich hebben voorgedaan.

Wat was de impact van de gezondheidscrisis op de verschillende vastgoedfondsen van de CORUM Groep?

In 2020 was er eigenlijk een reactie in twee fasen met betrekking tot onze vastgoedactiviteiten. Het eerste waar we ons op concentreerden was ons huurbeheer. Wij hebben een grote vastgoedportefeuille met veel huurders, veel activaklassen, in veel landen, met een verschillende impact voor elk van hen. De prioriteit voor ons was om een directe band met onze huurders te behouden.

Ondanks deze pan-Europese portefeuille hebben wij bij CORUM onze vastgoedactiva immers altijd willen beheren zonder een tussenpersoon. Dit stelt ons in staat om een directe relatie met de huurder te onderhouden, wat al voor de gezondheidscrisis zinvol was, maar in deze specifieke context nog waardevoller. Deze benadering stelt ons met name in staat de gemoedstoestand van onze huurders te kennen en te anticiperen op een eventueel vertrek, als we merken dat een onderneming groeit en meer ruimte nodig heeft, of omgekeerd dat men juist in het gebouw wil blijven vanwege de locatie.

Kunt u ons enkele voorbeelden geven van deze huurders?

De vastgoedfondsen van CORUM zijn belegd in commercieel vastgoed, dat wil zeggen voornamelijk kantoren, winkels, logistiek en hotels. Onze huurders zijn dan ook meestal grote bedrijven, zoals Accor, Vodafone, of supermarkten zoals Carrefour. Er zijn ook bekende buitenlandse bedrijven zoals Google of Brembo in Italië, de wereldleider op het gebied van remsystemen. Wij beschikken dus over een zeer gevarieerde vastgoedportefeuille met bedrijven die in verschillende sectoren actief zijn, wat een essentiële strategie is, vooral in een context zoals die van COVID-19.

Wat zijn de voordelen geweest van deze nauwe betrokkenheid met de huurders?

Het heeft ons snel in staat gesteld gesprekken aan te gaan en een onderscheid te kunnen maken tussen bedrijven die vooral geïnteresseerd waren om misschien een voordeel te halen uit de gezondheidscrisis en bedrijven waarmee we echt onderhandelingen konden starten.

In een dergelijke situatie zijn de eerste bedrijven die zich tot ons wenden over het algemeen grote ondernemingen, in kantoren die niet noodzakelijk of slechts in geringe mate getroffen zijn, maar die anderzijds zeer goed geadviseerd zijn. Tegelijkertijd zijn er soms kleinere bedrijven in zwaar getroffen sectoren, zoals het hotel- en restaurantwezen, waarvoor wij uiteraard steun hebben kunnen verlenen, met name door regelingen en uitstel van betaling van de huur.

De directe relatie die wij in het verleden met onze huurders hebben opgebouwd, is er waarschijnlijk de oorzaak van dat wij deze crisis hebben kunnen doorstaan en prestaties neer hebben kunnen zetten die in de lijn der verwachtingen lagen. Zoals u weet, zijn de producten die CORUM op de markt brengt langetermijnbeleggingen die geen garantie bieden op rendement of resultaat en een risico van kapitaalverlies en liquiditeit met zich meebrengen. Toch konden we voor het jaar 2020 6%* uitkeren op CORUM Origin, 5,66%* op CORUM XL en zelfs een rendement van 10,40%* op CORUM Eurion (het laatste vastgoedfonds dat in 2020 is gelanceerd) die een rendementsdoelstelling heeft van 4,5% over 10 jaar**. Ons huurbeheer is echt de eerste steen geweest in het beheer tijdens de COVID-19-crisis.

U noemt dus in de eerste plaats de rechtstreekse en nauwe band met de huurders, wat was het tweede aspect van het vastgoedbeheer in 2020?

Het tweede en absoluut essentiële aspect was het opmaken van de balans van deze crisis.

We zijn een analytische fase ingegaan om snel te begrijpen dat er verliezers zouden zijn, maar ook winnaars, en dus kansen. Daarom zijn we naar deze mogelijkheden gaan kijken en begonnen we te denken in termen van activaklassen.

Kantoren, winkels, hotels en logistiek zijn immers niet in dezelfde mate getroffen. Zelfs binnen bepaalde activaklassen zijn bedrijven op zeer uiteenlopende wijze getroffen. In de detailhandel bijvoorbeeld hebben supermarkten en doe-het-zelfzaken van de economische situatie geprofiteerd, omdat zij in de meeste landen met een hoog consumptieniveau open zijn gebleven. Aan de andere kant zijn bepaalde winkels in stadscentra, bijvoorbeeld in de mode- en textielsector, zwaar getroffen, evenals de hotel- en restaurantsector.

Er is dus een verschil in de gevolgen op het niveau van de sectoren, maar wij stellen ons voor dat dit verschil ook op geografisch niveau werd waargenomen?

Inderdaad, dit verschil kan ook op nationaal niveau worden vastgesteld. Naast de directe relatie met de huurder is diversificatie het andere onderscheidende punt van onze vastgoedfondsen. Wij zijn nu aanwezig in 17 landen, waarvan sommige buiten de eurozone, en het is duidelijk dat elk van hen op een unieke manier is getroffen.

Toen, ten tijde van de eerste golf, wat we "West-Europa" zouden kunnen noemen zeer zwaar werd getroffen, bleef Oost-Europa veel meer gespaard. In de Baltische Staten, in Oost-Europa maar ook in het hoge Noorden in Finland en Noorwegen, bleven de winkels meestal open, in tegenstelling tot de winkels in Frankrijk, Duitsland of Nederland.

In verband met deze discrepanties hebben wij een nauwkeurige analyse op landniveau uitgevoerd. Wij zijn, zoals sommigen weten, bijvoorbeeld zeer aanwezig in het Verenigd Koninkrijk sinds de Brexit, omdat deze aankondiging heel wat kansen en mogelijkheden had gegenereerd. COVID-19 was gewoon een factor die deze periode van gunstige omstandigheden verlengde.

Wij waren eigenlijk van plan onze investeringen in het Verenigd Koninkrijk af te remmen, omdat het Britse pond tot een aanzienlijk niveau was gestegen. Ten tijde van de crisis is het sterk gedaald, waardoor wij uiteindelijk nieuwe gebouwen konden kopen tegen zeer goede voorwaarden, ongeveer 6-7% goedkoper dan wij begin 2020 zouden hebben betaald.

In dezelfde trend heeft deze situatie ons ook in staat gesteld onze eerste investering aan de overkant van de Atlantische Oceaan, in Canada, te doen. Aangezien de Canadese dollar nogal te lijden had onder de crisis, was het tamelijk interessant om ons in 2020 op deze markt te positioneren. Daarom hebben wij getracht een stapje terug te doen en deze kansen aan te grijpen om, op een zeer pragmatische manier, te profiteren van een investeringscyclus die eindelijk gunstiger was dan enkele maanden eerder.

Door

Philippe Cervesi

*Dividendrendement: Het bruto dividend, vóór Franse en buitenlandse inhoudingen, dat uitgekeerd wordt over het jaar N (inclusief het buitengewoon interim-dividend en het gedeelte dat als kapitaalwinst wordt uitgekeerd, dat wil zeggen 0,18% voor CORUM Origin in 2020), gedeeld door de gemiddelde aankoopprijs van het aandeel in het jaar N. Dankzij deze indicator kunnen de jaarlijkse financiële prestaties van CORUM Origin, CORUM XL en CORUM Eurion worden gemeten.

**Effectief rendement: dit meet de rendabiliteit van de belegging over een bepaalde periode. Het houdt rekening met de ontwikkeling van de waarde van het aandeel en het over de periode uitgekeerde dividend.
- Effectief rendement van CORUM Origin over 5 jaar: 5,77%
- Rendementsdoelstelling van CORUM XL over 10 jaar: 10% (niet-gegarandeerd effectief rendement)
- Rendementsdoelstelling van CORUM Eurion over 10 jaar: 4,5% (niet-gegarandeerd effectief rendement) 

De aankoop van CORUM-aandelen zijn een vastgoedbelegging. Zoals geldt voor elke vastgoedbelegging, betreft ook dit een belegging op lange termijn met een beperkte liquiditeit. Wij adviseren een beleggingshorizon van 10 jaar. Er bestaat allereerst een risico op kapitaalverlies. Bovendien zijn het belegde kapitaal en de inkomsten niet gegarandeerd en afhankelijk van de ontwikkeling van de vastgoedmarkt. CORUM Asset Management garandeert de terugkoop van uw aandelen niet. Tot slot, zoals geldt voor elke belegging, zijn de prestaties uit het verleden geen garantie voor de toekomstige prestaties.

De vastgoedfondsen CORUM Origin, SCPI-visum nr. 12-17 van de AMF van 24 juli 2012 ; CORUM XL, SCPI-visum nr. 19-10 afgegeven door de AMF op 28 mei 2019 en EURION, SCPI-visum nr. 20-04 afgegeven door de AMF op 21 januari 2020 worden beheerd door CORUM Asset Management, een Franse “Société par Actions Simplifiée” (SAS) met een aandelenkapitaal van € 600.000, RCS Paris nr. 531 636 546, hoofdkantoor gevestigd te 1 rue Euler 75008 Parijs, goedgekeurd door de AMF (Autorité des marchés financiers, 17 place de la Bourse 75082 Paris Cedex 2) op 14 april 2011 onder nummer GP-11000012 en krachtens de AIFM 2011/61/EU-richtlijn. Zij worden uitgegeven door CORUM L'Épargne, SAS met een maatschappelijk kapitaal van € 100.000, RCS Paris nr. 851 245 183, statutaire zetel 1 rue Euler 75008 Parijs, ingeschreven bij de ORIAS onder nummer 20002932 (www.orias. fr) in haar hoedanigheid van financieel beleggingsadviseur, lid van de CNCIF, een door de AMF erkende kamer, als bank- en betalingsagent, als tussenpersoon in verzekeringen en als algemeen verzekeringsagent onder toezicht van de ACPR, 4, place de Budapest CS 92459 75436 Paris Cedex 9. CORUM Investments is een merknaam van CORUM Asset Management.